Gepubliceerd door: Anton Wetters Gepubliceerd op: Saturday 18 July 2009, 18:48

Als we naar de bevolkingsverspreiding van de Hongaren kijken, althans wonend in dit land, dan zouden geografen het land indelen in de categorie Ontwikkelingslanden. In de regel worden deze gekenmerkt door de aanwezigheid van een paar grote steden (afhankelijk van de omvang van het land, in dit geval 1), op relatieve afstand daarvan een aantal satellietsteden en vervolgens het rurale achterland.

 

In combinatie met het verschijnsel van een krimpende bevolking (niet alleen een demografisch maar tevens een groot economisch probleem) vindt er een trek naar de stad plaats, voor zover men over de middelen beschikt om die stap te wagen dan wel te volbrengen. Van een leegloop van het rurale achterland is echter nog geen sprake. Op een lokale uitzondering na, omdat de ‘oudjes’ gewoon achterblijven en veel jongeren simpelweg het geld niet hebben, en niet over de hulp, moed noch een adequate opleiding beschikken om de stap te maken. Is dat wel het geval dan is het vaak snel wegwezen!

 

Wat betreft het voldoen aan het criterium ontwikkelingsland zou hooguit de bevolkingskrimp een uitzondering hierop betekenen. Op terreinen als bureaucratie, corruptie van hoog tot laag (van politie tot de ministers, burgemeesters, parlementariërs etc., de pers staat er vol van en het volk mort als nooit tevoren), een zwabberende munteenheid, lage salarissen, een hoge werkloosheid, veel verscholen armoede, vaak 2 tot 3 generaties wonend in 1 huis, een enorm en toenemend contrast tussen arm en rijk en een dominante aanwezigheid van internationale bedrijven, (die vrijwel alles voor elkaar krijgen) scoort Hongarije een ruime voldoende. Maar er is ook heel veel goeds te melden!

 

De huizenmarkt (koop)

Laten we beginnen met de metropool Boedapest. Deze fraaie stad is constant aan verandering onderhevig en niet alleen qua instroom van nieuwe bewoners en forensen. Honderden nieuwe grote, riante kantoorpanden zijn er reeds gebouwd dan wel in aanbouw en duizenden nieuwbouwwoningen zijn reeds gerealiseerd, vaak in separate wooncentra. Grote winkelcentra zijn er in overvloed en nog een aantal is in de planning en veelal zijn internationale consortia de eigenaren. Vorig jaar waren de Ieren, volgens de statistieken, de grootste investeerders in Boedapest.

 

Samen met een dagelijks bezoek van tegen de 600.000 auto’s, waar de stad nauwelijks tegen opgewassen en ook niet op gebouwd is, wordt de turbulentie wel duidelijk. Echter, de monetaire crisis die hier ter lande overal voel- en zichtbaar is, heeft tot een behoorlijke stagnatie in de bouw en op de huizenverkoopmarkt geleid.

 

Dat neemt niet weg dat de kosten van levensonderhoud in de Boedapest ruim, schattingen liggen tussen de 30 en 50 %, boven het rurale gedeelte van Hongarije liggen. En dat geldt in nog grotere mate voor de prijzen van woningen, flats en andere vormen van onroerend goed, in ieder geval ten opzichte van de rest van Hongarije. Een nieuw begin in de grote stad is voor veel jonge mensen en gezinnen een droom die zwaar gebukt gaat onder, op voorhand, financiële perikelen.

 

De satellietsteden

In satellietsteden als Györ, Székesfehérvár, Kecskemét, Szolnok en Miskolc is de bovenstaande trend ook aanwezig doch veel en veel minder. Deze steden blijven ver achter bij de prijsontwikkelingen in Boedapest en bieden slechts een ‘regionale aura’ aan die niet te vergelijken valt met het mondiale Boedapest. Een overstap van het rurale naar het regionale is qua onroerend goed prijzen echter evengoed geen kleine stap voor veel mensen. Het wel of niet aanwezig zijn van werkgelegenheid is daar een cruciaal onderdeel van en juist op dat gebied woedt er een orkaan van ontslagen en arbeidstijdverkorting door Hongarije.

 

De dorpjes

Ver weg van Boedapest en in de periferie van de satellietsteden komen we terecht in de honderden kleine dorpjes met hun uitstraling van rust, ruimte, gemoedelijkheid en de veelal lage woningprijzen. Slechts her en der doemt een dorpje op met hogere huis- en kavelprijzen en meestal komt dat door de aanwezigheid van een termaal bad en / of een andere toeristische attractie. Deze dorpjes zijn de locaties waar veel Nederlanders hun bestemming vinden. Hongarije lijkt (behalve het ontbreken van de ’zee’ en een ’hoog gebergte’) veel op Frankrijk(of andersom?) dat voor veel Nederlanders niet meer te betalen is.

 

Het is lastig en gewaagd om in algemene termen en prijzen te spreken maar een redelijk huis in deze dorpjes, al dan niet nog te verbouwen, met vaak een grote tuin moet verkrijgbaar zijn zo tussen de 10 en 40 duizend euro. Websites voldoende om u te oriënteren waaronder die van mij. (www.hungarianhousesandtourism.com)

 

Het meest populaire type huis onder de buitenlandse kopers is het parasztház (zeg maar boerderij, zie de foto) die als het even kan ook een pilaren galerij moet hebben. Veelal zijn die opgetrokken uit leem (een levend en ademend huis) en dat materiaal komt het meeste voor op de Poesta, de grote laagvlakte, en in wat mindere mate in hoger gelegen gebieden. Dit soort type huis is eenvoudig te verbouwen alsmede uit te bouwen.

Boedapest en de satellietsteden

Indien u een object in de satellietsteden koopt, met als doel deze te verhuren, dan is een lokale studie naar de daar aanwezige markt noodzakelijk c.q. gewenst. De aanwezigheid van een universiteit, industrie en/of fabrieken, kortom, studie- en werkgelegenheid is hier een belangrijk aandachtspunt. Beide doelgroepen (studenten en werknemers) kunnen een hoge en constante verhuurbezettingsgraad garanderen. In de overstap naar de grote stad is een te huren object een vermindering van een hindernis gezien de eerder genoemde problemen voor de meeste mensen. Neemt niet weg dat een juiste locatie en aankoop- en verhuurbedrag als voorwaarde voor een succesvolle investering gelden.

 

In Boedapest geldt feitelijk hetzelfde al lijkt u dan vrijwel geen risico te lopen, zeker niet qua vraag die alleen maar toeneemt. In deze stad, mits op de juiste locatie gekocht en voor een acceptabel bedrag, is een hoge bezettingsgraad vrijwel gegarandeerd en samen met de stijgende onroerend goed prijzen kunt u de plank, in de loop der jaren, nauwelijks mis slaan.

 

De dorpjes

Van oudsher is de markt voor huurhuizen in dorpjes van ondergeschikt belang te noemen, zeker in vergelijking met bijvoorbeeld Nederland. De tweedeling in achtnemend (te verhuren woonobjecten in steden ten opzichte van de dorpjes) kunnen we gerust constateren dat de markt voor huurhuizen in dorpjes vrijwel nihil is en die in de steden een stijgende lijn vertoont. In de dorpjes is het verhuren aan de lokale bevolking een vrijwel kansloze zaak. Het verhuren van een huis aan een niet-Hongaar, in de toeristische sector, heeft weinig kans. Mocht men zich op deze marginale markt richten dan komt men al gauw de kritische consument tegen waardoor er eisen aan de inrichting en aangeboden faciliteiten worden gesteld. De vraag is of het incasseren van een paar honderd euro per jaar opweegt tegen het min of meer afstaan van de gewenste persoonlijke woonatmosfeer. Nog afgezien van de organisatie, geïnvesteerde tijd en de advertentiekosten.

 

Nieuwbouw! En een nieuwe wind

Net zoals er veel huizen te koop staan zijn er ook grote hoeveelheden (bouw)kavels te koop.Ook hier doen zich, soms al op een paar kilometer afstand, enorme prijsverschillen voor. Dat kan variëren van 40-50 eurocent per m2 tot relatief schrikbarend hoge prijzen die nauwelijks voor West-Europa onderdoen. Voor wat betreft dat laatste denkt u dan wederom aan Boedapest en de toeristische plaatsen. Neemt niet weg dat we voor nieuwbouw (afhankelijk van de aannemer) grofweg een bedrag van tussen de 550 en 700 euro per m2 kunnen aanhouden. Voor dergelijke bedragen, zonder marmeren vloeren en gouden kranen, moet een solide en goed huis overal in Hongarije te bouwen zijn. Inclusief het papierenwerk, tegen de 3 maanden voor vergunningen etc., moet een periode van 5 maanden voor het geheel (let wel op de winterstop) afdoende zijn. Een nieuwe wind gaat langzaam waaien uit de hoek van ecobouw. Doelstelling nummer 1 hiervan is om vrijwel geheel onafhankelijk van de nutsvoorzieningen bedrijven te kunnen wonen en, sterker nog, misschien energie aan hen te kunnen verkopen. Samen met een snellere bouwtijd en veel goedkopere m2-prijs zou een flink aantal lokale bouwondernemers nog weleens een nieuwe crisis kunnen zien opdoemen als men zich niet snel aanpast.

 

Waardevast? Prijsstijgingen? En de crisis?

In het algemeen, zonder de splitsing tussen steden en achterland te maken, kabbelen de prijzen hier jaarlijks een x percentage omhoog. De crisis gooit misschien tijdelijk roet in het eten maar biedt (zie hieronder) evengoed nieuwe kansen. Wel blijven oppassen voor de juiste locatie en een correcte huidige marktprijs. Indien u hier omtrent slecht of matig geïnformeerd bent dan kunnen de waardevastheid en de prijsstijgingen nog wel eens aan u voorbij gaan. De mondiale crisis in den lande is in ieder geval als een bom ingeslagen en laat vrijwel overal haar sporen na zoals een stagnerende verkoop van onroerend goed, bouwstops, hogere hypotheeklasten etc. Toch biedt de crisis u kansen richting de aanschaf van onroerend goed en aandacht voor de volgende punten daaromtrent:

• Het aanbod van te koopstaande huizen is enorm toegenomen. Duizenden mensen en gezinnen zijn door de (dreigende) werkloosheid, arbeidstijdverkorting en stijgende hypotheeklasten in zwaar weer terecht gekomen.

• Uit die nood geboren, staan de marktprijzen thans tijdelijk onder druk.

• De halfingestorte en zwabberende Hongaarse forint ten opzicht van de euro is uw derde troef in deze situatie.

 

Wat gaat goed en wat zou beter kunnen?

Opmerkelijk goed en bijzonder snel gaat de afwikkeling van de aankoop van onroerend goed hier in Hongarije. Kort gezegd is het een kwestie van het aankoopcontract tekenen, betalen en u heeft er een bezit bij. Voor de totale procedure die naast deze zaken plaatsvindt, zoals de werkzaamheden van de advocaat, de notaris, het kadaster etc. verwijs ik u graag naar de welhaast ontelbare websites over deze materie. Wat dat betreft staat de Hongaarse wet achter u, daar zouden heel wat ‘moderne’ landen een voorbeeld aan kunnen nemen.

 

Wat beter kan, en zou toch eindelijk eens moeten, zijn de aanpassingen van de autoriteiten en bijvoorbeeld de nutsvoorzieningen richting de niet-Hongaarse taal machtige klanten. Met landelijke slogans als ‘Hongarije al meer dan 1100 jaar in het midden van Europa’ en ‘Nieuw Hongarije’ worden er toch verwachtingen gewekt richting ook het meertalig zijn op diverse terreinen. Niets van dat alles, slechts sporadisch komt men een autoriteit vertegen-woordigend persoon tegen die een andere taal machtig is; de papieren en formulieren echter in het geheel niet. Het IJzeren Taalgordijn blijft intact.

 

Voorts is het een beetje teleurstellend (valutaverlies bij aankoop voor de niet-Hongaarsekoper, hoewel dat soms ook een voordeel kan zijn) dat de introductie van de EURO nog steeds niet heeft plaatsgevonden. Het wordt constant uitgesteld en overtuigende redenen blijven eveneens achterwege. Ik zie u fronsen of de introductie van de euro nu wel zo’n goed idee is, maar het zou misschien een vorm van stabiliteit in deze turbulente tijden kunnen betekenen.

 

In het algemeen, ik heb de wijsheid niet in pacht, liggen er goede en goedkope kansen op de Hongaarse huizenmarkt (koop en huur), misschien momenteel wel beter dan ooit. In de regel wordt u hartelijk ontvangen door de van nature gastvrije bevolking. Zoals er dingen razendsnel gaan, zo gaan er ook dingen traag en soms anders dan u gewend bent. Doch alles is stabiel en rechtszeker en dat is een hele geruststelling ten opzichte van andere landen. Met een beetje aanpassen en geduld (een kameleon met een olifantenhuid) zult u vast uw draai hier kunnen vinden. Veel woonplezier gewenst!

 

Tekst: Anton Wetters

(acwetters@hotmail.com)

Gepubliceerd in het magazine Hongarije in Zaken editie: 16. Bestellen? KLIK HIER.