Gepubliceerd door: Raissa Bemelmans Gepubliceerd op: Friday 12 August 2005, 15:07

De Hongaarse onroerendgoedmarkt heeft sinds de omwenteling in 1989 een korte, maar heftige ontwikkeling doorgemaakt. Met name de liberalisering van de onroerendgoedmarkt in 1996 betekende dat de Hongaarse onroerendgoedmarkt open ging voor buitenlandse kopers. Vanaf dat jaar mogen Hongaarse staatsburgers zonder beperkingen of meldingsplicht in het buitenland onroerend goed kopen. Eveneens mogen buitenlanders - binnen bepaalde regels en voorlopig nog gebonden aan toestemming van het Provinciale Bestuursbureau - in Hongarije onroerend goed bezitten of handel drijven: zowel investeren, bouwen en verkopen als kopen. De Hongaarse onroerendgoedmarkt kreeg na de toetreding van Hongarije tot de Europese Unie nieuwe impulsen. Het aantal buitenlanders die hier een woning kopen en de investeerders die oude panden renoveren of nieuwe woningen bouwen blijft stijgen. Naast de voorheen gebruikelijke kopers van de buurlanden, (hoofdzakelijk Oostenrijkers en Duitsers) zijn er ook steeds meer Ieren en Spanjaarden op de markt te vinden. Ook stijgt het aantal Nederlanders, die van de mooie natuur, de gastvrijheid en het Bourgondisch leven in Hongarije willen genieten.

Makelaardij (ingatlanközvetitő)

De makelaardij is geen vrij beroep in Hongarije. Een makelaar dient een opleiding te volgen, het makelaardiploma te halen en ingeschreven te worden in de naamlijst van makelaars. Beroepsmatige activiteiten, zoals de makelaardij mogen in Hongarije alleen in een ondernemingvorm worden uitgeoefend. Een makelaar kan werken in een eigen bedrijf, in een V.O.F. of als lid van een franchise organisatie. De makelaardij moet ingeschreven worden in het Hongaarse handelsregister en tevens beschikken over een belastingnummer. De courtage van een makelaar voor de bemiddeling ligt tussen de 1,5% en 3%. De verkoopprovisie kent meestal een minimumbedrag van ca. € 1.000,- tot € 1.500,- ter dekking van de bemiddelingskosten. Over de makelaarscommissie is 20% BTW (ÁFA) verschuldigd. De kosten van eventuele taxatie of bouwkeuring dienen door de koper te worden betaald. Een aantal makelaars bieden hun woningen vrij op naam (v.o.n.) aan. Dat wil zeggen dat alle kosten van de koop in de prijs zijn inbegrepen. Te weten: het opvragen van eigendombewijs bij het kadaster, het honorarium van de advocaat en notaris, registratie van de eigendom bij het kadaster, de leges voor aanvraag voor de toestemming van het Provinciale Bestuursbureau en de courtage. De door de Hongaarse staat geheven overdrachtsbelasting moet apart worden betaald. Koopproces van koopcontract tot overdracht De positie van de advocaat (ügyvéd) is vergelijkbaar met die van de notaris in Nederland. Zij zijn onmisbaar voor de ondertekening van het koopcontract en de inschrijving van uw eigendom in het kadaster. Boven de wettelijk voorgeschreven verplichte deelname van een advocaat bevordert zijn medewerking de voorspoedige en probleemloze afhandeling van het koopproces. De advocaat helpt zijn cliënt bij het aanvragen en interpreteren van het eigendomsbewijs, onderzoekt de juridische feiten rondom het object, formuleert en ondertekent de koopakte. Bovendien zorgt hij voor de aanvraag voor de toestemming aan het Provinciale Bestuur. Het honorarium van de advocaat is onderwerp van vrije onderhandeling en ligt in het algemeen rond 0,5% - 1,5% van de waarde van het gekochte onroerend goed. De rol van de notaris (közjegyzö) is beperkt tot het verifiëren van de offi ciële vertaling van het paspoort en het vaststellen van de identiteit van de buitenlandse koper. Dit is nodig voor het verkrijgen van de vergunning van de provincie. Het ho-norarium van een notaris is per handeling wettelijk geregeld en betreft een paar tientjes in euro. Na een lange voorbereiding, bezichtigingen en onderhandelingen heeft men besloten het betreffende object te kopen. Wat moet er nu gebeuren? Eerst moet een eigendomsbewijs worden aangevraagd. De advocaat zal de juridische gegevens die op het eigendomsbewijs staan controleren. Om latere verrassingen te voorkomen is raadzaam het bestemmingsplan van de omgeving te checken. Indien de onderzoeken met positief resultaat worden afgesloten, kan het koop-contract worden opgesteld. Indien er nog bepaalde onzekerheden jegens de koop bestaan, is het nuttig om een voorlopig koopcontract af te sluiten. Anders wordt er een defi - nitieve koopakte in samenwerking met de advocaat (en de makelaar) opgesteld. Voor een geldige koop is een schriftelijke koopovereenkomst nodig, waaruit het voornemen van verkoop en koop blijkt. Verder dient de koopsom exact te worden vermeld. De koopakte moet voldoen aan een aantal formele en inhoudelijke eisen. Er is geen verplichte vorm van een koop-contract. In geval van een buitenlandse koper moet in de koopakte worden opgenomen dat de koper een buitenlandse nationaliteit heeft. De koop is daarom afhankelijk van de toestemming van het Provinciale Bestuur. Het verkrijgen van de toestemming dient in het contract als ontbindende voorwaarde te worden opgenomen. Als ontbindende voorwaarde kan ook de fi - nanciering in het contract worden opgenomen. Het conceptcontract moet door beide partijen worden gelezen en zo nodig bijgesteld. Zowel de koper als de verkoper dienen zich te identificeren voordat de koopakte wordt ondertekend. Een buitenlandse koper identifi ceert zich met een kopie van zijn paspoort, dat door notaris (of advocaat) moet worden geautoriseerd. Het geaccepteerde contract moet door beide partijen worden ondertekend. Dit kan persoonlijk of door een gemachtigde - bijvoorbeeld de advocaat, of een ander vertrouwenspersoon - gebeuren. De advocaat zorgt voor ondertekening en afstempeling van de koopakte en laat de akte toekomen aan het kadaster. In het kadaster wordt reeds een aantekening gemaakt dat het onroerend goed door de betreffende koper zal worden gekocht. Dit om te voorkomen dat het object nog aan andere kopers zal worden aangeboden. Gelijktijdig met de ondertekening van de koopakte is het gebruikelijk om de afgesproken aanbetaling (meestal 10% van de koopsom) te voldoen. Intussen moet de buitenlandse koper het verzoek aan het Provinciale Bestuur opstellen, waarin hij om toestemming vraagt het betreffende onroerend goed te mogen kopen. In de meeste gevallen verleent het Provinciale Bestuur de toestemming voor de koop. Tegen een afwijzend besluit kan bezwaar worden getekend. Na het verkrijgen van de toestemming is de koop rond. De advocaat verzoekt dan het kadaster om het eigendomsrecht van de nieuwe eigenaar defi nitief in te schrijven. Hiermee is de juridische overdracht voltooid. Het resterende bedrag van de koopsom, de kosten van de advocaat en eventueel de courtage van de makelaar moeten dan worden betaald. Dit is meestal het moment, dat het onroerend goed door de verkoper aan de koper gebruiksrechtelijk wordt overdragen. Met het overhandigen van de sleutels is het tevens gebruikelijk om de nodige bescheiden van het onroerende goed (ontwerp van de architect, vergunningen, contracten met nutsbedrijven, etc.) mee te geven. De contracten met de nutsbedrijven moeten op de naam van de koper worden gezet en er dient een woonverzekering te worden gesloten. De verandering van eigenaar moet ook bij de gemeente worden gemeld. Deze zaken worden meestal door de makelaar (gratis) geregeld. De nieuwe eigenaar moet de betaling van de vaste lasten en onderhoud van het object (woning en/of tuin) regelen. De meeste Hongaarse makelaars hebben goede servicecontracten in het kader van "nazorg". Circa één jaar na de koop krijgt de eigenaar een aanslag van de Hongaarse staat voor de

Overdrachtsbelasting

Overdrachtsbelasting Over de marktwaarde van de gekochte woningen moet overdrachtsbelasting worden betaald. De mate van de overdrachtsbelasting van woningen is in het algemeen 2% tot 4 Miljoen HUF (ca. € 16.000) van de marktwaarde. Over de restwaarde dient men 6% betalen. Bij het aanschaffen van een recreatiewoning of een kavel wordt de nieuwe eigenaar voor 10% overdrachtsbelasting aangeslagen. De 10% overdrachtsbelasting voor een kavel hoeft men niet betalen indien hij zich verplicht om binnen 4 jaar daarop een woning te bouwen. Een recente regeling is van toepassing op nieuwbouw, wanneer de woning voor de eerste keer wordt verkocht door een projectontwikkelaar. Hierbij geldt dat woningen tot 15 Miljoen HUF (ca. 62.500 €) zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting en dat voor woningen tussen 15 Miljoen HUF en 30 Miljoen HUF (ca. € 125.000) slechts over het deel boven 15 Miljoen HUF verdrachtsbelasting wordt berekend. Meer informatie over wonen en onroerend goed in Hongarije leest u in het handboek "Wonen en kopen in Hongarije" (zie pagina 4 voor de bestelbon).

Tekst: Peter Gillissen en Gisela Bicskey-Bartos 2007

Eerder gepubliceerd in HongarijeinZaken editie 7. Bestellen?